Рынок новостроек. В России сокращается доля жилья эконом-класса

istockphoto.com

Класс современных новостроек не представляет собой жёсткую категорию с детально закреплёнными критериями — границы между сегментами размыты. Однако он позволяет сформировать представление о локации, инфраструктурном и внутреннем наполнении, фасадах и интерьерах мест общего пользования новых жилых комплексов, представленных на рынке недвижимости.

Эксперты аналитического центра Домклик изучили рынок новостроек, проанализировав объем предложения квартир разных классов. На основе этих данных они определили долю, которую каждый класс недвижимости занимает на рынке нового жилья в крупных регионах России.

Распределение классов жилья в регионах России

В целом по России доступное жильё по-прежнему занимает доминирующее положение, однако его доля сокращается: на сегменты эконом и комфорт приходится 82,7 % всего предложения против 85,3 % годом ранее. Эконом-класс за год снизил свою долю на рынке с 19 до 16,2 %, а бизнес-класс вырос с 12,4 до 14,6 %. В половине рассмотренных регионов доля двух доступных классов превышает 90 %. Практически везде на рынке новостроек преобладает жильё комфорт-класса, а максимально он представлен в Ленинградской области (87,9 %). Единственным регионом, где наибольший процент приходится на эконом-класс, является Самарская область: 46,7 % объема предложения. Год назад эконом также лидировал в Воронежской и Челябинской областях, но теперь и там больше всего лотов комфорт-класса (58,1 и 47,6 % соответственно).

На общем фоне выделяется Москва, где баланс окончательно сместился в сторону премиального жилья: на бизнес и премиум приходится 57,3 % предложения против 42,7 % у эконом- и комфорт-класса, тогда как год назад в столице соотношение было близко к паритету (47,8 % и 52,2 %). Москва также является абсолютным лидером среди регионов по предложению новостроек бизнес- и премиум-класса: 42,8 и 14,5 % соответственно, причём доля бизнес-класса за год выросла почти на 9 п. п. Заметно представлен бизнес-класс в Санкт-Петербурге (21,8 %) и в Краснодарском крае (21 %).

При этом в ряде регионов предложение самого бюджетного класса жилья ниже, чем в столице. Меньше всего объявлений о продаже таких квартир в Краснодарском крае — 4 %, далее следуют Ростовская область (4,1 %), Пермский край (6,7 %), Ленинградская область (7,8 %), Приморский край (8,7 %) и Санкт-Петербург (9,6 %).

Премиальное жильё, помимо Москвы, наиболее широко представлено в популярных туристических регионах: в Краснодарском крае (5,4 %), Калининградской области и Санкт-Петербурге (по 4,5 %).

Спрос по ипотечным сделкам также сосредоточен на комфорт-классе: в 2026 году на него приходится 68,5 % кредитов. На эконом пришлось 22,8 % ипотек, на бизнес — 8 %, на премиальную недвижимость — лишь 0,6 %. За год соотношение изменилось: годом ранее доли составляли 63,3, 29,2, 7 и 0,5 % соответственно. Эконом теряет долю не только в предложении, но и в спросе, а комфорт и бизнес-класс укрепили свои позиции на 5,2 п. п. и 1 п. п. соответственно.

Площади новостроек различных классов

Габариты объекта зависят от его класса: по России медианная площадь лота увеличивается от эконом- (44,6 кв. м) и комфорт- (45,2 кв. м) к бизнес- (54 кв. м) и премиум-классу (66,5 кв. м). За год медианные площади всех классов изменились незначительно.

Тем не менее есть регионы, где более доступное жильё имеет большую площадь. В Тюменской области медианная площадь объектов эконом-класса составляет 56 кв. м, что заметно больше медианного размера лотов комфорт-класса (46,9 кв. м). Похожая картина в Республике Татарстан (58,1 против 55 кв. м), Самарской (57,5 против 56,2 кв. м) и Свердловской областях (44,3 против 44,2 кв. м). А в Краснодарском крае эконом (45,5 кв. м) превосходит по площади бизнес-класс (44,7 кв. м).

Среди лидеров по площади доступного жилья Омская область (58,6 кв. м), Республика Татарстан (58,1 кв. м), Самарская (57,5 кв. м), Тюменская (56 кв. м) и Калининградская области (53,3 кв. м).

Медианная площадь премиального жилья в регионах сильно различается, но самые просторные премиум-лоты предлагаются там, где этот класс представлен слабо: в Воронежской (119,5 кв. м) и Волгоградской областях (108 кв. м), больше, чем в Москве (73,7 кв. м). Это объясняется структурой предложения: чем шире представлен премиальный класс, тем больше вариаций квартир он включает, поэтому в Москве есть спрос и предложение малогабаритных квартир данного сегмента. А самые большие элитные квартиры в среднем встречаются там, где доля таких ЖК относительно низкая и это скорее небольшие клубные дома с ограниченным спросом.

Свою роль играет и характер региона. В курортных Калининградской области и Краснодарском крае премиум-квартиры компактнее: их владельцы приезжают сюда отдохнуть на недолгое время, для чего достаточно жилья меньших площадей, но привычного премиального качества. Аналогично и с квартирами под инвестиции, здесь значительная часть лотов бизнес- и премиум-класса представляет собой компактные апартаменты и студии в выгодной локации, с высоким уровнем отделки, развитой курортной инфраструктурой, ориентированные на сдачу в аренду. Большие метражи хуже сдаются и дольше окупаются. Поэтому структура предложения смещена в сторону малогабаритных лотов, а медианная площадь премиального объекта на рынке Калининградской области (52,8 кв. м) меньше, чем у всех остальных классов, а в Краснодарском крае элитная недвижимость лишь немногим просторнее эконома (49,7 против 45,5 кв. м).

Методология

Предметом анализа стали объявления на сайте Домклик о продаже квартир в новостройках в регионах России с наиболее развитым рынком недвижимости. В исследовании учитывались лоты, актуальные на август 2026 и 2025 годов. Также были проанализированы ипотечные сделки Сбера за первые семь месяцев 2026 и 2025 годов.

Данные были рассмотрены в разрезе 4 классов: эконом и комфорт (бюджетные варианты), а также бизнес и премиум (более дорогие лоты). В рамках каждого класса жилья были проанализированы доля в общем количестве лотов по регионам, медианная площадь объектов по регионам, число ипотечных сделок.