Есть нюанс. Эксперты о том, когда нужно платить налог при обмене жилья

Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект об уточнении порядка налогообложения при обмене недвижимости. Документ призван реализовать позицию Конституционного суда и чётко определить, в каких случаях у гражданина возникает налогооблагаемый доход при мене жилья, если сделка не связана с предпринимательской деятельностью. Все разъяснения и детали — в материале aif.ru.

Родственный обмен: близость не равна льготе

Многие семьи, планируя «поменяться» квартирами, рассчитывают, что родственные связи избавят их от налоговых последствий. Но родство само по себе не освобождает от налога при мене, считают власти. Согласно новому законопроекту, базой для начисления налога будет служить разница в кадастровых стоимостях обмениваемых квартир — к ней прибавят сумму денежной доплаты, если стороны предусмотрели её в договоре. Налог потребуется заплатить лишь в том случае, если совокупная стоимость полученного жилья (с учётом внесённых средств) превысит стоимость переданной недвижимости.

Александр Усов, управляющий партнёр ЮК «Лигал Позитив» (Legal Positive), экс‑член Экспертного совета при ФНС России, подчёркивает: нельзя применять к мене те же льготы, что действуют при дарении между близкими родственниками. Он приводит понятный пример: если родители передают ребёнку квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей, а взамен получают жильё стоимостью 8 млн рублей без доплаты, у ребёнка формально возникает доход в 2 млн рублей. Если он доплачивает эти 2 млн, доход исчезает. Но это пока логика проекта первого чтения: условия применения вычетов и освобождений ещё предстоит уточнить ко второму чтению.

Статистика делает проблему осязаемой: при ставке 13 % налог с 2 млн рублей составит 260 тыс. рублей. Для многих семей это сопоставимо с бюджетом на ремонт или переезд. Поэтому при планировании обмена важно заранее сопоставлять не только рыночные, но и кадастровые стоимости объектов.

Новостройка вместо старой квартиры: где спрячется реальная цена переезда

Когда застройщики предлагают «обменять старую квартиру на новую», за этим, как правило, стоит не одна сделка, а две: продажа старого жилья и покупка нового по договору долевого участия. Гендиректор АН «Юрист» (Санкт‑Петербург) Валерий Бойчук пояснил: юридически механизма прямого обмена между собственником и застройщиком не существует. Застройщики на срок от 1 до 3 месяцев фиксируют цену для клиента, но на налогообложение это не влияет. Собственник платит налог с продажи по действующим нормам Налогового кодекса, а при покупке может претендовать на налоговый вычет — максимум на 2 млн рублей.

Аналитик по динамическому ценообразованию компании BM Group development Ирина Павлова добавила: если разница кадастровых стоимостей полностью покрывается доплатой, налогооблагаемого дохода не возникает. Например, при кадастровой стоимости старой квартиры 8 млн рублей и новой — 12 млн рублей доплата в 4 млн рублей не создаёт налоговой базы. Если доплата составит 3 млн рублей, налоговая база будет равна 1 млн рублей, а налог при ставке 13 % — 130 тыс. рублей (около 1,1 % стоимости новой квартиры).

Президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский отметил, что доля сделок именно по договору мены на рынке крайне мала. Большинство операций проходят как «продажа со встречной покупкой», и для них новый порядок напрямую не актуален. Тем не менее ясность в правилах важна: сейчас к сделкам мены нередко пытаются применять нормы купли‑продажи, что создаёт правовую неопределённость.

Как оспорить кадастровую разницу и сколько это реально стоит

Кадастровая стоимость не всегда отражает реальную рыночную цену, и именно эта разница становится основой для начисления налога. Александр Усов обращает внимание на главный риск: человек может не получить денег и не приобрести более дорогое жильё, но по формальному расчёту доход всё равно появится. Конституционный суд указал ранее на необходимость учитывать существенность различий и проверять, действительно ли обмен был неравноценным.

Если налогоплательщик считает, что налог насчитали несправедливо, у него есть два основных пути. Первый — оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре (срок рассмотрения — до 30 дней) или в суде (от нескольких месяцев). Второй — проверить условия договора: если доплата полностью закрывает разницу в кадастровых стоимостях, налогооблагаемого дохода формально нет.

Расходы на оспаривание складываются из нескольких статей: отчёт об оценке рыночной стоимости стоит в среднем от 5 до 15 тыс. рублей, юридическое сопровождение — от 20 до 50 тыс. рублей и выше, в зависимости от региона и сложности дела. Практика показывает, что значительное число споров о кадастровой стоимости решается в пользу заявителей, но успех зависит от качества доказательной базы.