Закрыть ипотеку. Дмитрий Минин рассказал, как сделать дом самоокупаемым

Дмитрий Минин Фото из личного архива

Покупка или строительство собственного дома с использованием заемных средств стали тяжёлым финансовым испытанием для россиян. По данным ДОМ.РФ, средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке держатся на уровне около 18,7% годовых при ключевой ставке ЦБ 14%. При таких условиях ежемесячные платежи могут съедать значительную часть семейного бюджета, а стоимость кредита за годы выплат существенно увеличивает стоимость жилья. По этой причине многие отказываются от идеи купить или построить свой дом. Однако выход есть.

Мыслить как девелопер

Эксперт в области капитального строительства и управления крупными инвестиционными программами Дмитрий Минин нашёл новый подход к частному домостроению, который обычно используют девелоперы: создать источник дохода внутри проекта, который даст возможность реализовать его главную цель.

Дмитрий уже более 20 лет занимается капитальным строительством и управлением сложными инфраструктурными проектами, в том числе руководил инвестиционными программами дочерних подразделений «Роснефти». Понимание устройства экономики масштабных проектов и способов повысить эффективность уже созданной инфраструктуры он переложил в сферу строительства индивидуального жилья. В его практике переоборудование существующих на участке хозяйственных помещений позволяло создать отдельное жильё для арендаторов, чьи выплаты помогали владельцам компенсировать не только платежи по ипотеке.

Эксперт рассказал о том, как превратить часть земельного участка в работающий актив, какие расчеты нужно сделать до начала строительства и почему частному домовладельцу иногда стоит мыслить как девелоперу.

Коэффициент полезного использования участка

Дмитрий, у вас более 20 лет опыта в капитальном строительстве и управлении масштабными проектами. Как вы с позиции профессионального девелопера оцениваете традиционную модель ипотеки, когда человек покупает или строит дом и гасит долг в течение 30 лет?

На мой взгляд, такая модель строится на крайне уязвимой концепции: человек приобретает недвижимость как чистый пассив, который ежегодно вытягивает средства из семейного бюджета в виде процентов по ипотеке, налогов и расходов на содержание. Главная проблема здесь – отсутствие запаса прочности. Семья берёт на себя жёсткие обязательства, рассчитывая только на свои текущие доходы. Если они снижаются, «дом мечты» превращается в токсичный долг. При стандартном подходе недвижимость не создает никакой добавочной стоимости, лишь потребляет ресурсы.

Многие сдают ипотечный дом в аренду, чтобы платить кредит, но сами при этом вынуждены жить где-то еще. Вы предлагаете принципиально новый, девелоперский взгляд на решение проблемы, при котором владельцам не нужно выбирать – жить в доме самим или сдавать его. Объясните ваш принцип создания выгоды.

Выгоду создаёт так называемый автономный арендный модуль непосредственно на земельном участке. Это может быть хозяйственная пристройка, какие обычно используют для хранения вещей. Но при небольших усилиях из неё можно сделать источник дохода – независимый жилой блок со своим отдельным входом, кухней, санузлом и подведёнными инженерными сетями. Семья продолжает комфортно жить в основном доме, сохраняя приватность, а автономный блок сдаёт в аренду как жильё. Таким образом повышается коэффициент полезного использования участка, а хозяйственная пристройка становится сбалансированным, самофинансируемым проектом и помогает получать ежемесячный доход от аренды, который направляется на компенсацию ипотечного платежа.

Долгосрочная перспектива

Какую доходность показывал проект в вашей практике в среднем?

Арендная ставка на современное отдельное жильё в крупных агломерациях держится на высоком уровне, поэтому, в зависимости от деталей, доход от сдачи такого модуля может ежемесячно перекрывать от 40% до 80% расходов семьи по ипотеке, налогам на имущество и страховке.

Большинство скажет, что для реконструкции хозяйственного блока в жилой тоже нужны деньги, которых у семьи с ипотекой и так нет. Как смотрите на это вы – человек, который работал с крупными инвестиционными проектами, и как инженер, и как управленец?

С инженерно-строительной точки зрения, задача сводится не к громоздкой перестройке всей усадьбы, а к эффективному использованию имеющейся застройки и инфраструктуры. Например, в одном из реализованных за рубежом проектов я руководил развитием и реализацией со стороны собственника: участвовал в первоначальной оценке, определении концепции арендного модуля, проектировании и согласованиях, выборе подрядчиков, организации работ и контроле качества. В рамках проекта стандартный гараж был переоборудован в полноценную изолированную жилую единицу со своими коммуникациями, кухней, санузлом и отдельным входом. Но даже строительство отдельного модуля выгоднее, чем большинство распространённых вариантов, если посчитать в долгосрочной перспективе, как это делают в крупных компаниях.

Системный подход

Вы руководили крупными дочерними структурами «Роснефти», управляя капитальным строительством, инфраструктурными программами и сложными межфункциональными проектами. Как этот опыт повлиял на ваше восприятие жилых девелоперских проектов?

Промышленный девелопмент и строительство крупных инфраструктурных объектов приучают к железной дисциплине: там любая ошибка в расчёте сметы, графике или управлении подрядчиками ведет к огромным убыткам. Я годами выстраивал систему управления на стороне заказчика, когда каждый этап, от проектирования до ввода в эксплуатацию, строго контролируется через риски, альтернативные сценарии и оценку стоимости жизненного цикла объекта.

Перенеся эту методологию в частное жилое строительство, я увидел, сколько ресурсов теряется из-за отсутствия системного подхода. Обычно домовладелец или мелкий застройщик доверяет всё одной подрядной бригаде, не умеет оценивать скрытые пропуски в смете и не оптимизирует площади. Опыт управления сложными проектами позволяет смотреть на стандартную реконструкцию или строительство в масштабе, проводить более глубокий технический и финансовый анализ, закладывать границы ответственности подрядчиков и находить решения, которые повысят его рентабельность.

Вы работали в юрисдикции разных стран, свой проект автономного модуля, например, реализовали и за рубежом. Насколько законодательство и архитектурные нормативы в России позволяют собственникам реализовывать подобные решения?

На российском рынке для этого сегодня сложились все финансовые и правовые предпосылки. На земельных участках, выделенных под строительство жилья, разрешено возводить вспомогательные строения, такие как гостевые дома, летние кухни, мастерские или гаражи. А сдавать отдельное жилое помещение внаем физическим лицам для проживания – законное право любого собственника. Кроме того, с развитием блокированной застройки и чётких градостроительных регламентов легализовать и оформить автономный модуль с отдельным входом и коммуникациями стало вполне решаемой задачей.

Управлять работающим активом

Дмитрий, вы включены в национальные реестры специалистов НОПРИЗ и НОСТРОЙ, подтверждающие профессиональную квалификацию в строительстве и проектировании. Что, на ваш взгляд, должно измениться в массовом сознании, чтобы дом в ипотеку начал восприниматься как выгодный проект, а не как финансовая кабала?

Большинство смотрит на недвижимость как на место для жизни, и всё. В этом проблема. Нужно расширять восприятие, рассматривать ипотечный дом как проект развития, который должен себя окупать. Посмотрите на территорию прагматично: позволяют ли нормативная база, коммуникации и площадь построить или переоборудовать под автономный модуль с отдельным входом гараж, пристройку, гостевой блок.

Составьте смету обустройства модуля и узнайте реальную стоимость аренды в вашей локации. Если ежемесячный чек от арендатора перекроет значительную долю ваших выплат банку и расходов на содержание — проект однозначно оправдан. Когда ваше жильё начнёт само зарабатывать на свою ипотеку и содержание, вы поменяете статус с заложника кредита на управляющего работающим активом.