До 25% годовых и выше: где заработать в туристической недвижимости

Девелопмент туристических объектов за последние 15–20 лет прошел путь от «ниши для энтузиастов» до полноценного инфраструктурного рынка. По оценкам Минэкономразвития, с 2020 года инвестиции в туристическую инфраструктуру выросли в три раза и два последних года превышают 1 трлн руб., а вклад туризма в российскую экономику стабильно растет и составляет, по предварительным оценкам, 3,1% ВВП по итогам 2025 года.

Российский туристический рынок сегодня может предложить проектную доходность от 10 до 25% и более. Однако среди инвесторов пока мало профессиональных игроков «со стажем».

Разберемся, какие объекты дают приемлемое сочетание доходности, сроков окупаемости и риска, а какие зачастую привлекательны только на этапе концепции.

«Лестница доходности»: как меняется доходность для инвестора

Объекты туристической инфраструктуры можно условно разделить на три группы с разным профилем доходности.

1. Высокая потенциальная доходность

Курортные апартаменты

Рынок апартаментов в курортных зонах за три года показал рост с нескольких десятков тысяч до более миллиона квадратных метров. Высокая динамика обусловлена наличием заинтересованной аудитории — по данным сервиса «Островок», апартаменты в первом полугодии 2026 года занимали около 27% в структуре бронирований (рост на 4 п.п. по сравнению с 2025 годом), — а также потенциально более привлекательной экономикой для инвестора по сравнению с традиционными гостиницами.

В сильных курортных зонах базовый коридор IRR для курортных апартаментов составляет 15–20%, а в наиболее удачных проектах может доходить до 25%. Экономика здесь ближе к жилью, чем к классической гостинице: девелопер зарабатывает в первую очередь на продаже лотов, а затем — на коммерческом управлении.

При этом риски довольно высокие. Они связаны с переоценкой спроса на покупку активов в отдельной зоне, ужесточением госрегулирования, земельными и строительными ограничениями, сложностями с организацией качественного гостиничного управления и трудностями взаимодействия с собственниками на этапе эксплуатации.

Санаторно-курортные комплексы

Еще один интересный сегмент — реконструкция санаторно‑курортных объектов в уже раскрученных локациях. Такие проекты могут давать проектную доходность (IRR) в диапазоне 14–16%, а в отдельных случаях (особенно если добавляются апартаменты на продажу) оценки поднимаются ближе к 20%.

Для проектов по строительству или реконструкции санаторно-курортных комплексов можно получить льготный кредит, что также способствует росту привлекательности.

Инвестиции могут начинаться от 1–1,5 млрд руб. для средних объектов и доходить до 5–10 млрд руб. для крупных и премиальных проектов. Однако сегмент требует не только капитала, но и специализированных компетенций: рынок испытывает серьезный дефицит кадров в этой сфере, и слабая медицинская команда может существенно ухудшить имидж и экономику проекта даже после успешного завершения стройки.

Термальные комплексы

Довольно заметно на рынке инвестиций выделяются термальные комплексы. Капитальные затраты в такие проекты могут варьироваться от 100 млн до 1 млрд руб., окупаемость обычно закладывается на уровне пяти—семи лет, операционная маржа — 30–50%, а целевая доходность (IRR) — около 20% и выше. Это один из немногих сегментов, где при умеренном масштабе вложений инвестор может получить действительно сильное соотношение доходности и риска даже без господдержки, которая выделяется лишь на объекты с посещаемостью более 1 млн человек.

Ключевые риски для проектов — переоценка локального платежеспособного спроса, который формирует основную целевую аудиторию и определяет загруженность комплекса, а также растущая конкуренция.

Экоформаты и глэмпинги

Относительно низкие капитальные затраты по сравнению с классическими гостиницами (30–50 млн руб. на стартовый проект с 10–15 юнитами в модульном или каркасном исполнении, включая базовую инфраструктуру) и быстрый запуск позволяют целиться в диапазон IRR 20–30%, однако результат очень чувствителен к местоположению, продукту и команде. При этом для модульных решений действует федеральная программа поддержки, которая позволяет компенсировать до 1,5 млн руб. на номер, частично снижая нагрузку на инвестора.

Что поддерживает рост инвестиций в туризм

У роста инвестиций в туристическую отрасль есть минимум три причины.

Растущий спрос

По данным Росстата, за последние десять лет посещаемость в коллективных средствах размещения увеличилась почти вдвое и достигла около 92 млн человек в год, включая российских и иностранных туристов. Национальная цель в сфере внутреннего туризма — довести число внутренних турпоездок до 140 млн к 2030 году, что предполагает рост примерно на 50% относительно 2025 года. Потенциал восстановления въездного туризма при сопоставлении с 2019 годом также значителен: при улучшении геополитической обстановки въездной поток в Россию, по моим прогнозам, может превысить текущие 7,8 млн поездок более чем в три раза.

На фоне растущей динамики меняется структура туристического спроса, а значит, и возможности для развития различных географических и продуктовых сегментов. Так опережающими темпами растет число поездок в субъекты с выраженными природными и культурно‑познавательными ресурсами — регионы Северо‑Кавказского, Дальневосточного и Сибирского федеральных округов. Лидеры по увеличению турпотока за последние пять лет — Дагестан, КЧР, Адыгея, Республика Алтай, Камчатка, показавшие рост в 2,2–4 раза относительно уровня 2021 года.

Дополнительно усиливается спрос на короткие поездки — по данным сервиса «Островок», число летних путешествий продолжительностью два—четыре дня в июне и июле 2026 года увеличилось на 5% по сравнению с тем же периодом 2025 года, и каждое пятое летнее бронирование сегодня приходится на тур выходного дня, преимущественно в нескольких часах пути и с удобной транспортной доступностью от места постоянного проживания. От тренда прежде всего выигрывают регионы, расположенные вблизи Москвы и Санкт-Петербурга.

Увеличивается доля экологического, гастрономического, событийного и агротуризма. Так, например, по данным Ассоциации виноградарей и виноделов России, в 2025 году объекты винного туризма в России посетили свыше 1 млн человек, что на 25% больше показателей 2024 года.

Дефицит качественного предложения

По данным Росстата, на конец 2025 года в России насчитывалось около 800 тыс. гостиничных номеров, при этом качественный классифицированный фонд категории 3–5 звезд, по нашим оценкам, составляет менее 200 тыс. единиц, то есть около четверти общего предложения. Более 60% такого фонда сосредоточено в крупнейших туристических центрах (Москве, Санкт‑Петербурге, Краснодарском крае, Московской области, Крыму), тогда как в большинстве российских регионов современные гостиничные объекты по‑прежнему единичны.

Активная поддержка отрасли государством

Нулевая ставка НДС для гостиничных услуг, программа льготного кредитования туристской инфраструктуры и объектов культурного наследия, субсидирование строительства модульных объектов размещения и объектов агротуризма существенно улучшили экономику проектов. По данным Минэкономразвития, к середине 2026 года в рамках программы льготного кредитования было поддержано 359 проектов в 66 регионах, включая строительство и реконструкцию средств размещения общей емкостью около 70 тыс. номеров. Субсидирование модульных объектов позволило за последние два года создать около 10 тыс. новых номеров, а за время действия гранта «Агротуризм», с 2022 года, поддержку получили более 300 проектов из 54 регионов.

2. Умеренная доходность

Городские отели

В Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах срок их окупаемости обычно составляет 9–12 лет, что соответствует IRR порядка 10–14%, а в наиболее успешных примерах — до 15–16%. Инвестиции стартуют от 1 млрд руб. в зависимости от категории объекта, количества номеров, локации и наличия дополнительной инфраструктуры.

Важно отметить, что рынок городских гостиниц сегодня характеризуется не столько абсолютной нехваткой номерного фонда, сколько недостатком качественных объектов. Новые отели, особенно под сильным брендом, способны показывать загрузку и среднюю цену номера на 10–30% выше, чем устаревший фонд в той же категории.

С точки зрения рисков сегмент городских гостиниц в крупных городах выглядит более устойчивым за счет диверсифицированного спроса (деловой, событийный, туристический) и меньшей зависимости от сезонности. В то же время доходность таких объектов чувствительна к крупным внешним шокам (пандемии, геополитика, экономические кризисы), способным резко изменить объем и структуру туристического спроса и операционные издержки.

3. Низкая доходность

Курортные гостиничные комплексы

К популярным местам для размещения таких объектов относятся как ведущие курортные регионы — Краснодарский край, Крым, Алтай, Калининградская область, так и пригороды крупнейших городов с численностью более 1 млн человек.

В сезон такие объекты могут показывать очень сильные операционные результаты (например, загрузку свыше 90%), однако их среднегодовая посещаемость редко превышает 50–60%. Инвестиции стартуют от 2–3 млрд руб., средние сроки окупаемости находятся на уровне 15–18 лет, а по части объектов — до 20 лет. В терминах проектной доходности это чаще всего коридор 8–12% IRR, а у наиболее успешных объектов — до 14%. Таким образом, курорты и загородные объекты дают сопоставимый или более низкий IRR, чем хорошие городские гостиницы, при более высокой чувствительности к сезонности спроса, погодным катаклизмам, общеэкономической и геополитической ситуации.

Исторические отели