На стадии строительства или готовое жильё. Какую квартиру выгоднее купить

Когда выгоднее купить готовое жильё

Традиционно считается, что самый выгодный вариант — купить недвижимость на ранних стадиях строительства, так как ближе к вводу в эксплуатацию цена возрастает на 15–30%. Сейчас это утверждение уже не всегда актуально. Количество продаж в целом существенно снизилось из-за высоких процентов по ипотечным кредитам и внушительных сумм ежемесячного платежа. Однако кроме способа приобретения недвижимости с использованием ипотеки существует также 100-процентная оплата и рассрочка. В этих случаях ситуация более любопытная и неоднозначная. Так охарактеризовала обстановку на рынке генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

— Если ранее покупатель с полной суммой на руках приходил и приобретал квартиру «на месте», получая к тому же неплохую скидку, то сейчас он дважды подумает, прежде чем «занести» всю сумму застройщику. Связано это с увеличением ключевой ставки ЦБ, после чего существенно возросли и проценты по вкладам, — пояснила Яна Глазунова.

Таким образом, в некоторых случаях будет выгоднее приобрести квартиру у застройщика после ввода дома в эксплуатацию, прибегнув к беспроцентной рассрочке на продолжительный срок. Покупатель оформляет рассрочку на, предположим, восемь лет с комфортным ему графиком платежей. 50% стоимости (первоначальный взнос) он вносит сразу, а остальная сумма находится на вкладе, принося пассивный доход. Более того, порой, в данном случае при сдаче недвижимости в аренду, можно даже покрывать платежи по рассрочке.

— Можно возразить: почему бы не сделать то же самое на старте продаж? Увы, до ввода объекта в эксплуатацию рассрочка предоставляется лишь на время строительства проекта, — добавила Яна Глазунова.

Если мы говорим про готовое жильё, то сейчас девелоперы тех проектов, которые уже введены в эксплуатацию или находятся близко к этому этапу, для повышения ликвидности в условиях высокой ипотечной ставки периодически проводят различные акции и предоставляют хорошие скидки. Но этот вариант доступен в основном для тех, у кого на руках есть большая часть суммы, необходимой для покупки. Об этом рассказал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

— Соответственно, если у вас на руках есть деньги и недвижимость вам необходима для собственного проживания, в этом случае вам лучше рассматривать вариант с готовым объектом недвижимости. Если вы рассматриваете вариант для инвестиций, то в рамках долгосрочной перспективы лучше выбирать проект на более ранней стадии строительной готовности, потому что за период строительства его стоимость всё равно вырастает. И здесь уже нужно подходить к оценке объекта не с точки зрения выгод вашего дальнейшего в нём проживания, а с точки зрения инвестиционной привлекательности, рассматривать квартиру как инвестпроект. Это уже совсем другой набор параметров, которые стоит оценивать, — пояснил Роман Родионцев.

На фоне текущих тенденций рынка недвижимости разница между покупкой квартиры на стадии котлована и уже готового объекта часто стирается. Выгода от покупки на котловане сейчас снизилась с 30–40% до 15–20%. Это связано с тем, что себестоимость строительства существенно возросла, в то время как для объектов на завершающем этапе себестоимость была сформирована раньше, что позволяет застройщикам предлагать привлекательные цены. Эти моменты отметил генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.

По его мнению, наиболее выгодным вариантом в текущих условиях является покупка готовой квартиры. Она несёт в себе меньше рисков, так как покупатель заранее знает все характеристики объекта. Кроме того, готовое жильё можно сдать в аренду и частично компенсировать затраты. Если же разница в 15% играет существенную роль, то стоит рассмотреть покупку квартиры на стадии котлована в тех проектах, где застройщик предлагает более выгодные условия приобретения или длительную рассрочку.

— В случае если покупатель арендует квартиру до переезда в новый дом — больше подойдёт вариант готового проекта, чтобы исключить переплату. Помимо того, сданный проект становится уже готовым активом, а покупатель сможет оценить качество строительства перед приобретением, — рассказал управляющий партнёр «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.

В чём сейчас преимущество покупки недвижимости на стадии строительства

Покупка на стадии строительства, особенно на начальных этапах, как правило, выгоднее покупки в готовом доме, если речь идёт об инвестициях. По сути, это некая компенсация за возможные риски: могут увеличиться сроки строительства, заявленные характеристики проекта могут также претерпеть коррекцию. Такое мнение высказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.

Что касается статистики, то, по её словам, на конец декабря 2024 года на рынке новостроек Старой Москвы доля проектов на начальной стадии строительства (работы нулевого цикла) — 28% от общего количества квартир в экспозиции. А в сданных проектах — 12%.

— Квартиру на стадии строительства выгоднее покупать, если у человека есть семейная или IT-ипотека и он готов подождать. Или если он приобретает квартиру на стадии строительства в какой-то уникальной локации, где осталось не так много земельного фонда. В ближайшие годы и за счёт уникальности предложения эта недвижимость будет дорожать. Для примера, такая недвижимость есть в Сочи: город развивается, строятся новые развязки, дороги, и сейчас то жильё, которое находится в 10 минутах езды от центральной части города, в будущем будет ещё более востребованно, потому что земли для строительства уже нет, — рассказал директор VOROBEV REALTY GROUP Марат Воробьёв.

Квартира на стадии строительства стоит дешевле, чем готовый вариант. Во-первых, застройщики стремятся максимально «распределить» квартиры заранее, чтобы избавить себя от продаж после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому на «залежалые» объекты в строящихся домах устраивают акции. В большинстве случаев на этапе готового дома жилья от застройщика уже не остаётся. Об этом рассказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

Зато остаётся жильё от инвесторов, которые купили его на этапе «котлована» и хотят выгодно перепродать. И тут важно быть очень внимательным к статусу данного жилья. Ведь если у него есть собственник – физическое лицо, то жильё по факту новое, а сделка «вторичная». С отсутствием ипотечных программ.

— В загородном сегменте ситуация схожая. Готовый дом стоит дороже, так как большинство сделок сейчас в ИЖС ведутся на заёмные средства. Вывод — готовое жильё выгодно, если искать точечные варианты и при наличных средствах. При использовании льготных ипотечных инструментов выгоднее покупать на этапе строительства. Особенно если найти варианты рассрочки платежа на время стройки. Такие акции бывают. В таком случае вариант выгоден и при наличных средствах, ведь на время рассрочки вы можете разместить их на депозите по текущей высокой ставке, — добавил Максим Лазовский.